千葉県の不動産投資、今回は「千葉市緑区」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「千葉市緑区で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
千葉市緑区の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「千葉市緑区」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「千葉市緑区」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「千葉市緑区」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：12.3％（4270戸）
平成15年：9.0％（3590戸）
平成20年：8.1％（3560戸）
平成25年：10.6％（5250戸）
千葉市緑区の空き家率は全国平均よりも優秀な数値で推移してきました。
また賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：2040戸
平成20年：1720戸
平成25年：2430戸
刑法犯認知件数（刑法犯）の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。
平成15年：3,325件
平成20年：1,849件
平成25年：1,430件
平成26年：1,276件
平成27年：1,047件
平成28年：822件
平成16年のピークから千葉市緑区の刑法犯認知件は年々減少を続けています。
千葉市緑区では防犯パトロール、防犯アドバイザー派遣、防犯メール配信、防犯カメラ・防犯街灯補助などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
待機児童数の推移
仕事と子育ての共立を望むファミリー世帯をターゲットにする場合、子育て環境が整備された地域か否かは、気になるところです。
そこで子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。※千葉市全体の数値
平成25年：32人
平成26年：0人
平成27年：0人
平成28年：11人
平成29年：48人（33人※今までの定義）
次に千葉市緑区の不動産価格の動向について考察していきましょう。
千葉市緑区の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず千葉市緑区の地価は、千葉県内17位、全国403位となっています。
最高坪単価は1991年の78万円でしたが、2016年は28.2％程度の22万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
バブル崩壊以降、地価の下落が続きました。
上昇した年は、2002年（7.16％）、2006年（0.52％）、2007年（4.16％）、2008年（0.66％）の4年です。
またここ3年の動向は、2014年（-0.01％）、2015年（0.03％）、2016年（1.84％）と上昇傾向にあります。
地域別の動向を見ると、下記の通りとなります。
上昇した地区
学園前エリア（16.01％）、おゆみ野エリア（8.52％）、鎌取エリア（0.61％）
下降した地区
ちはら台エリア（－8.83％）、浜野エリア（－0.52％）、土気エリア（－0.17％）、誉田エリア（－0.07％）
学園前、おゆみ野エリアでは大きな上昇が、ちはら台エリアでは大きな下落が見られました。
賃料相場
では千葉市緑区の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記となります。
1R～1DK：30位
1LDK～2DK：24位
2LDK～3DK：19位
3LDK～4DK：14位
ファミリー向けの間取りの方が、順位が高い傾向が見られます。
千葉市緑区の交通・アクセス
では千葉市緑区の電車状況はどうなっているでしょうか？
千葉市緑区内には5駅あり、JR外房線と京成千原線の利用が可能です。
JR外房線：誉田駅、鎌取駅、土気駅
京成千原線：おゆみ野駅、学園前駅
複数路線が利用できる駅はありません。
千葉市緑区の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは千葉市緑区の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：126850人、2016年：127213人、2017年：127976人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1995年：78340人
2000年：99566人
2005年：111890人
2010年：120825人
千葉市緑区の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けています。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの千葉市緑区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：130882人
2025年：132629人
2030年：133407人
2035年：133333人
2040年：132560人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：14.0％→12.9％→12.1％→11.9％→12.0％
生産年齢人口：62.5％→61.8％→60.3％→58.0％→55.1％
老齢人口：23.5％→25.3％→27.6％→30.1％→33.0％
千葉市緑区の人口は、2030年頃をピークに、緩やかな減少に転じます。
また年齢3区分別人口からは、少子高齢化が読み取れますが、そのスピードは緩やかなものとなります。
次に千葉市緑区による将来人口を見ていきましょう。
千葉市緑区の将来人口推計
2020年：132,000人
2025年：130,000人
2030年：127,000人
2035年：123,000人
2040年：118,000人
1世帯あたりの人員
2010年：2.77人
2015年：2.66人
2020年：2.55人
2025年：2.44人
2030年：2.35人
2035年：2.26人
2040年：2.18人
高齢化率
2020年：22.7％
2025年：25.1％
2030年：28.2％
2035年：31.8％
2040年：36.1％
一方千葉市緑区による将来推計では、2025年頃となっています。
社人研よりも少ない数値での推移が予測されています。
また平均世帯人員は減少、高齢化率は上昇となっています。
千葉市緑区で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に千葉市緑区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：今後は2030年頃までは増加。
千葉市緑区のデータ：今後は2025年頃までは増加。
どちらのデータから、もう暫くは人口が増加する予測です。
そのため千葉市緑区で不動産投資を行う場合、人口問題が不動産の運用にマイナスの影響を与えることは考えづらいと言えるでしょう。
また千葉市による人口対策の取り組みがスタートしましたことも、プラス材料に働くかもしれません。
不動産投資と交通
では千葉市緑区の交通に関してはどうでしょうか？
千葉市緑区はJRの利用で都内へのアクセスは悪くありません。
誉田駅から東京駅まで1時間以内ですので、十分通勤・通学圏でしょう。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
千葉市緑区のランキングは地価は17位、平均賃料は14位（～30位）となります。
間取りが広くなるに連れて、平均賃料のランクが上位となっています。
また2016年の取引では、鎌取駅周辺で62万円、土気駅周辺で52万円と高値での取引が確認できます。
千葉市緑区の不動産投資
以上、千葉市緑区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると千葉市緑区は・・・
- 千葉市緑区の人口は増加傾向。
- 少子高齢化、核家族化が緩やかに進行。
- 千葉市緑区の空き家状況は、平均より上。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 地価は上昇傾向。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、千葉市緑区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※千葉市緑区、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。