千葉県の不動産投資、今回は「千葉市若葉区」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「千葉市若葉区で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
千葉市若葉区の概要、特性
空室は不動産投資の最大のリスクのひとつです。
そこで「千葉市若葉区」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「千葉市若葉区」の空き家率から見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「千葉市若葉区」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：11.8％（6860戸）
平成15年：14.3％（9090戸）
平成20年：14.0％（9320戸）
平成25年：5.7％（3480戸）
千葉市若葉区の空き家率は平成25年に大幅に改善されたことがわかります。
また同様に、賃貸用住宅の空き家件数は、平成25年に急激に減少しています。
平成15年：6760戸
平成20年：4720戸
平成25年：1970戸
刑法犯認知件数（刑法犯）の推移
不動産投資における投資エリアの住環境は賃貸需要や資産価値に大きな影響を与えます。
そのため、治安の状況は投資エリアを選定する上で非常に重要な調査項目となります。
そこで「住環境の基準」のひとつとして、犯罪件数（刑法犯認知件数）を確認してみましょう。
過去の犯罪件数（刑法犯）は下記になります。
平成15年：4,125件
平成20年：2,783件
平成25年：2,110件
平成26年：1,807件
平成27年：1,593件
平成28年：1,538件
千葉市若葉区の刑法犯認知件は年々減少を続け、13年間で6割以上減少していることがわかります。
これは千葉市の防犯パトロール、防犯アドバイザー派遣、防犯メール配信、防犯カメラ・防犯街灯補助などの防犯対策に取り組みよる成果と考えれます。
今後もさらなる治安の改善に期待したいところです。
待機児童数の推移
少子高齢化、核家族化は進みますが、中長期の稼働が見込めるファミリー層を対象とした投資は魅力的です。
ただし、ファミリー向けの物件の場合、子育て家庭がメインターゲットとなるため、子育て環境を調査する必要があるでしょう。
特に仕事と子育てを両立する世帯が家選びを行なう際、自治体の待機児童対策は注目すべき項目となります。
そこで、子育て環境のひとつの指針である待機児童の状況を確認してみましょう。
過去の待機児童数は下記になります。※千葉市全体の数値
平成25年：32人
平成26年：0人
平成27年：0人
平成28年：11人
平成29年：48人（33人※今までの定義）
千葉市では平成25年度に待機児童がゼロになりましたが、ここ数年は再び待機児童が発生しています。
今後の千葉市の待機児童対策に期待したいこところです。
次に千葉市若葉区の不動産価格の動向について考察していきましょう。
千葉市若葉区の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず千葉市若葉区の地価は、千葉県内15位、全国334位となっています。
最高坪単価は1991年の150万円でしたが、2016年は18％程度の27万円で推移しています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1992年以降は地価は下降を続けましたが、2007年（2.16％）、2008年（4.15％）の2年間は上昇となりました。
またここ3年間の動向は、2014年（-0.37％）、2015年（-0.31％）、2016年（-0.28％）と緩やか下降を続けています。
ではエリア別の動向はどうでしょうか？
上昇した地区
千城台エリア（3.08％）、都賀エリア（0.11％）、みつわ台エリア（0％）
下降した地区
桜木エリア（－3.56％）、大宮台・大宮町エリア（－1.54％）、加曽利町エリア（－1.47％）、東千葉エリア（－0.34％）、千城台北エリア（－0.1％）、小倉台エリア（－0.07％）
下降したエリアが多くなりましたが、全体的には穏やかな減少幅での動向となりました。
賃料相場
では千葉市若葉区の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：26位
1LDK～2DK：20位
2LDK～3DK：23位
3LDK～4DK：20位
間取りによる格差は見られませんが、千葉市の区内では最下位となっています。
千葉市若葉区の交通・アクセス
では千葉市若葉区の電車状況はどうなっているでしょうか？
千葉市若葉区内には7駅あり、JR（総武本線、成田線）と千葉都市モノレール２号線の利用が可能です。
JR総武本線：都賀駅
JR成田線：都賀駅
千葉都市モノレール２号線：都賀駅、桜木駅、みつわ台駅、動物公園駅、千城台駅、千城台北駅、小倉台駅
複数路線が利用できる駅は都賀駅となります。
千葉市若葉区の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは千葉市若葉区の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：150940人、2016年：151037人、2017年：150661人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1995年：149357人
2000年：150721人
2005年：150405人
2010年：151321人
増加を続けてきた千葉市若葉区の人口は、ここ数年は緩やかな減少で推移しています。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの千葉市若葉区の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計※2020年～40年の5年毎
2020年：149377人
2025年：144777人
2030年：138655人
2035年：131648人
2040年：124356人
年齢3区分別人口※2020年～40年の5年毎
年少人口：9.9％→9.1％→8.3％→8.0％→7.9％
生産年齢人口：55.3％→54.8％→53.9％→51.6％→48.0％
老齢人口：34.7％→36.1％→37.8％→40.4％→44.1％
将来的も減少傾向は続く予測です。
また年齢3区分別人口からは、少子高齢化が予測されます。
次に千葉市若葉区による将来人口を見ていきましょう。
千葉市若葉区の将来人口推計
2020年：149,000人
2025年：142,000人
2030年：134,000人
2035年：124,000人
2040年：114,000人
1世帯あたりの人員
2010年：2.13人
2015年：2.06人
2020年：2.29人
2025年：2.20人
2030年：2.12人
2035年：2.05人
2040年：1.98人
高齢化率
2020年：37.3％
2025年：39.4％
2030年：41.9％
2035年：45.1％
2040年：48.9％
千葉市若葉区による将来推計も社人研同様に、減少が続く予測です。
さらにその予測は、社人研の減少スピードよりも急速な数値となっています。
千葉市若葉区で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に千葉市若葉区が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：減少
千葉市若葉区のデータ：減少
どちらのデータも、人口は16％以上減少する予測となっています。
現在の人口から6人1人がいなくなる計算ですので、賃貸需要に与える影響は少なくありません。
そこで、千葉市若葉区で不動産投資を行なうのであれば、立地や間取りなど何か特質したメリットを有する投資物件を選定する必要があるかもしれません。
ただ、千葉市による人口減少対策がスタートしていることは、プラス材料になるかもしれませんので、今後の動向はチェック下さい。
不動産投資と交通
では千葉市若葉区の交通に関してはどうでしょうか？
千葉市若葉区はJR成田線の利用で東京駅方面のアクセスは悪くはありません。
都賀駅から東京駅まで50分程度ですので、十分通勤や通学圏と言えます。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
千葉市若葉区の千葉県内でのランキングは地価は15位、平均賃料は20位（～26位）となります。
すべての間取りの賃料は、地価よりも低いランクとなりました。
また2016年の取引では、都賀駅周辺で70万円、55万円と地価平均よりも高値での取引は確認できています。
千葉市若葉区の不動産投資
以上、千葉市若葉区の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると千葉市若葉区は・・・
- 千葉市若葉区の人口は減少傾向。
- 少子高齢化、核家族化が進行。
- 千葉市若葉区の空き家率・空き家件数は平成25年に大幅に改善。今後に期待。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 地価は緩やかに下降。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、千葉市若葉区は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※千葉市若葉区、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。