【不動産投資】『船橋市』の不動産投資を分析。
千葉県内の不動産投資、今回は「船橋市」に焦点をあて、不動産投資に必要な情報を収集・分析していきたいと思います。
調べる内容は以下の通り。
- 地域情報（空き家の状況・治安・子育て環境）
- 人口（人口推移・将来人口）
- 不動産価格の動向（地価・平均家賃）
- 賃貸需要・資産価値
- 交通情報（路線・高速）
- その他
「船橋市で不動産投資」をお考えの方にとって、有益な情報があれば幸いです。
船橋市の概要、特性
不動産投資の最大のリスクと言えば、空室リスクがあげられます。
そこで「船橋市」の住宅の稼働状況を測る目安として、、「船橋市」の空き家率を見ていきましょう。
空き家率の推移
下記が平成10年から25年、5年毎の「船橋市」の空き家率・空き家件数の推移です。
平成10年：12.5％（28190戸）
平成15年：12.2％（30530戸）
平成20年：10.9％（29560戸）
平成25年：10.3％（30650戸）
船橋市の空き家件数は横ばいで推移していますが、空き家率は改善の兆しが見て取れます。
賃貸用住宅の空き家件数の推移は下記となります。
平成15年：18780戸
平成20年：16750戸
平成25年：18510戸
また船橋市では、「空家化の予防、空き家の流通促進、管理不全な空家の防止解消など」の幅広い空き家対策への取り組みがスタートしているため、今後の動向に期待したいところです。
刑法犯認知件数の推移
不動産投資を行なう上で、投資先エリアの治安の良し悪しは賃貸需要や資産価値などに影響を与える可能性があります。
では船橋市は安心して暮らせる街であるかどうかの基準となる犯罪件数（刑法犯認知件数）を見ていきましょう。
過去の犯罪件数は下記になります。
平成15年：17,793件
平成20年：9,437件
平成25年：6,408件
平成26年：6,074件
平成27年：6,022件
平成28年：5,841件
船橋市の刑法犯認知件は年々減少傾向にあり、平成15年と平成28年を比較すると、1/3程度まで減少しました。
船橋市では防犯パトロール、防犯メール、防犯カメラ設置の助成などの防犯対策に取り組んでいます。
今後も治安の改善に期待できるでしょう。
また平成28年に実施された「ふなばしタウンレポート（船橋市市民意識調査）」によれば、
肯定的な意見（住みよい・まあまあ住みよい）：81.9％
否定的な意見（住みにくい・あまり住みよくない）住みづらい：14.2％
と、船橋市は住みやすい市であることがわかります。
待機児童数の推移
ファミリー層を視野に入れた不動産投資を行う場合、子どもがいる世帯がメインターゲットになります。
また子育て世帯で仕事との共立を希望する世帯も増加しているため、待機児童対策は注目すべき項目でしょう。
では子育て世帯が住みやすい街であるかのひとつの指針になる待機児童について見ていきましょう。
過去の待機児童数は下記になります。
平成23年度：152人
平成24年度：183人
平成25年度：227人
平成26年度：323人
平成27年度：203人
平成28年度：81人
増加傾向にあった船橋市の待機児童数は減少傾向へと変化しています。
これは船橋市の「待機児童解消緊急アクションプラン」の実施による成果のあらわれと言えるかもしれません。
今後の動向に着目下さい。
次に船橋市の不動産価格の動向について考察していきましょう。
船橋市の不動産価格
不動産投資の出口戦略にも関わってくる不動産の価格動向について見ていきましょう。
まず船橋市の地価は、千葉県内3位、全国79位となっています。
最高坪単価は1991年の325万円、2016年は約18.5％の60万円となっています。
現在までの地価動向
では最近の地価の変動を見てみましょう。
1991年以降はバブル崩壊の影響により、地価は下降を続けました。
上昇に転じたのは、2006年（0.09％）、2007年（5.26％）、2008年（5.38％）となります。以降は再び下降に転じています。
しかしここ4年の動向は、2013年（0.19％）、2014年（0.95％）、2015年（2.62％）、2016年（1.89％）と緩やかに上昇を続けています。
また地域別の動向を見ても、地価が上昇したエリアが多く見られ、京成西船エリア（25.38）、千葉ニュータウンエリア（12.91％）、二俣新町エリア（9.6％）、西船橋エリア（8.07％）では大きなが上昇がみられました。
賃料相場
では船橋市の家賃相場はどうなっているでしょうか？部屋のサイズ別に見ていきましょう。
ホームズ家賃相場情報によると、下記ととなります。
1R～1DK：4位
1LDK～2DK：4位
2LDK～3DK：7位
3LDK～4DK：7位
単身者向けの間取りの方が、順位が高い傾向が見られます。
船橋市の交通・アクセス
では船橋市の電車状況はどうなっているでしょうか？
船橋市内には30駅あり、JR（武蔵野線、総武本線、総武線、京葉線）、東京メトロ東西線、京成本線、新京成電鉄、、東武野田線、東葉高速鉄道、北総鉄道北総線の利用が可能です。
JR武蔵野線：西船橋駅、船橋法典駅
総武本線：船橋駅
総武線：西船橋駅、船橋駅、東船橋駅、下総中山駅
京葉線：南船橋駅、西船橋駅
東京メトロ東西線：西船橋駅、原木中山駅
京成本線：京成西船駅、京成船橋駅、東中山駅、大神宮下駅、船橋競馬場駅、海神駅、京成中山駅
新京成電鉄：北習志野駅、滝不動駅、高根公団駅、前原駅、高根木戸駅、二和向台駅、三咲駅、薬園台駅、習志野駅
東武野田線：船橋駅、新船橋駅、馬込沢駅、塚田駅
東葉高速鉄道：西船橋駅、北習志野駅、船橋日大前駅、飯山満駅、東海神駅
北総鉄道北総線：小室駅
複数路線が利用できる駅は西船橋駅、船橋駅となります。
船橋市の人口推移
少子高齢化、人口減少、空室問題など・・・不動産投資における大きなリスクと考えれます。
そしてこれらのリスクはすべて「人口」に起因する問題と言えるでしょう。
それでは船橋市の人口動向を見ていきましょう。
現在までの人口状況
最近3年間の人口は、2015年：622,890人、2016年：623,533人、2017年：627,661人となっています。
また1990年から2010年までの5年毎の人口推移は下記となります。世帯人員数の推移とあわせてご確認下さい。
人口推移
1990年：533,270人
1995年：540,817人
2000年：550,074人
2005年：569,835人
2010年：609,040人
1世帯あたりの人員
1990年：2.84人
1995年：2.66人
2000年：2.54 人
2005年：2.44人
2010年：2.33人
2015年：2.29人
船橋市の人口は、2017年現在に至るまで増加を続けている一方で、1世帯あたりの人員は年々減少しています。
次に年齢3区分別人口です。2000年～20015年の5年毎の推移を見ていきましょう。
年齢3区分別人口
年少人口：13.4％→13.4％→13.6％→13.6％
生産年齢人口：74.0％→70.1％→66.8％→39.8％
老齢人口：12.6％→16.5％→19.6％→22.6％
少子高齢化が進行していることが読み取れます。
今後人口推計
では今後の人口推移はどうでしょうか。
下記は国立社会保障・人口問題研究所（以下、社人研）による2020年～2040年までの船橋市の人口将来推計と年齢3区分別人口（割合）となります。
社人研による将来人口推計
2020年：615404人
2025年：607763人
2030年：595165人
2035年：579216人
2040年：561549人
年齢3区分別人口
年少人口：12.8％→11.8％→10.9％→10.5％→10.3％
生産年齢人口：61.9％→62.2％→61.6％→59.1％→55.3％
老齢人口：25.3％→26.0％→27.5％→30.4％→34.4％
船橋市の人口は、2020年には減少に転じる予測となっています。
また年齢3区分別人口は、特に高齢化進行が加速していく予測です。
次に船橋市による将来人口を見ていきましょう。
船橋市では、人口の将来展望を4つのパターンで算出しています。ここでは、パターン1をご紹介します。
船橋市の総人口の将来展望
2020年：63.4万人
2025年：63.6万人
2030年：63.4万人
2035年：62.7万人
2040年：61.8万人
※人口移動率は、2010(平成 22)年から 2015(平成 27)年までの直近 5 か年の平均純移動率を基準として、地方部で今後見込まれる人口減少を勘案し、この人口移動率が 2040(平成52)年までに 20%程度収束していくとする。合計特殊出生率は2013(平成25)年実績1.39が2060(平成72)年まで一定で続くとする。（引用：船橋市人口ビジョ ン：総人口の将来展望パターン1 ）
年齢3区分別人口
年少人口：13.0％→12.2％→11.7％→11.7％→12.0％
生産年齢人口：62.9％→63.6％→63.6％→62.1％→59.1％
老齢人口：24.1％→24.2％→24.7％→26.2％→28.9％
船橋市推計と船橋市将来展望ではかなり異なるデータとなっています。
また地区別のデータ（2020年～2040年までの5年毎）では、
南部地区：120.3→124.7→128.5→131.7→133.9千人※宮本・湊町・本町・海神
西部地区：155.7→160.3→163.6→165.7→166.8千人※葛飾・中山・塚田・法典
東部地区：171.9→171.7→169.9→166.9→163.2千人※前原・二宮・飯山満・薬円台・三山・田喜野井・習志野台
中部地区：81.4→79.5→76.8→73.6→70.3→67.2千人※夏見・高根・金杉・高根台・新高根・芝山
北部地区：104.4→100.1→94.7→88.9→83.3千人※二和・三咲・八木が谷・松が丘・大穴・豊富・坪井
と、南部地区、西部地区では増加が見込まれています。
船橋市で行う不動産投資の将来性
これらのデータを元に船橋市が不動産投資エリアとしては適しているか考察していきましょう。
不動産投資と人口問題
各データをまとめると下記になります。
社人研のデータ：2020年には減少に転じる。
船橋市のデータ：2025年以降は減少に転じる。
また地域別のデータからは、2040年時点でも人口の増加が予測されている地域もありますので、不動産投資の地域選定時には参考にすると良いかもしれません。
なお船橋市は「まち・ひと・しごと創生総合戦略」を策定して、人口対策に乗り出しているため、今後の動向に注目してみてはいかがでしょうか。
不動産投資と交通
では船橋市の交通に関してはどうでしょうか？
船橋市はJRの利用で都内へのアクセスは良いと言えるでしょう。
船橋駅から東京駅まで25分程と、通勤や通学に便利な地域となっています。
不動産投資と不動産価格
では不動産価格をみていきましょう。
船橋市の千葉県内でのランキングは地価は4位、平均賃料は4位（～7位）となります。
地価と賃料のバランスは取れている地域と言えるでしょう。
また2016年の取引では、船橋駅周辺で394万円、305万円、津田沼駅駅周辺で247万円と高値での取引が確認できます。
船橋市の不動産投資
以上、船橋市の特性、人口、交通、地価について調査してきました。
これらの情報を要約すると船橋市は・・・
- 船橋市の人口は将来的には減少に転じる。
- 少子高齢化、核家族化が進む。
- 船橋市の空き家率は改善傾向。
- 犯罪発生件数は減少傾向。
- 「住みやすさ」に調査では、80％以上が満足と回答。
- 船橋市の地価は、上昇傾向。
となります。
着目するポイントや重要視するポイントは人によって異なりますが、船橋市は不動産投資エリアとして面白い地域と言えるのではないでしょうか？
※船橋市、国立社会保障・人口問題研究所、土地代データ、平成25年住宅・土地統計調査を参考に記事を作成しています。